창간 1997년 3월 12일

 정부가 '주택공급 활성화 방안'의 금융 핵심 지원책으로 '부동산 PF' 지원 확대 방안을 내놓으면서 PF에 대한 관심도 커지고 있다. 정부는 자금줄이 말라 공사가 지연된 사업장에 PF 지원으로 신규자금을 투입해 주택공급에 속도를 낸다는 계획이다.

정부는 26일 관계부처 합동으로 발표한 '주택공급 활성화 방안'에서 PF 지원 확대를 골자로 한 '건설업계 금융지원 강화 방안'을 내놨다.

'PF'는 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 약자로, 건설사(시행사)가 집을 지을 때 자금을 조달하는 방식이다. 기업의 신용과 담보에 기초해 자금을 조달하는 일반 기업대출과 달리 기업과 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달한다. 대출 담보가 부동산의 미래 개발가치, 즉 무형의 사업성을 담보로 잡기 때문에 상대적으로 이자율이 높다.

PF대출은 크게 토지매입비를 6개월~1년간 빌리는 '브릿지론'과 이후 공사비·사업비를 조달하는 '본PF'로 나뉜다. 보통 신용도가 낮은 시행사의 경우 사업성이 불확실한 개발 초기엔 2금융권에서 고금리의 브릿지론을 받은 뒤 착공 후 사업성이 갖춰지면서 1금융권의 본PF로 전환하게 된다.

그러나 최근 부동산 경기침체와 고금리, 유동성 위기 등이 맞물리면서 브릿지론을 받은 뒤 본PF로 넘어가지 못해 공사가 지연되는 사업장이 늘어나 문제가 되고 있다. 1금융권 입장에선 부동산 미래가치가 불확실한 상황에서 무분별하게 대출을 떠안을 경우 부실로 번질 수 있기 때문에 본PF 취급에 보수적일 수밖에 없다.

금융권에 따르면 지난 6월말 기준 저축은행의 PF대출 연체율은 4.61%로 2년 반동안 4배 가까이 상승했다. 캐피탈사 중심의 여신전문금융사(여전사)의 PF대출 연체율도 3.89%로 2년 반 새 8배 이상 치솟았다.

금융회사 입장에서도 브릿지론이 본PF로 연결이 돼야 대출금 회수가 가능해진다. 요즘처럼 브릿지론 차환이 어려운 상황에서 시공사가 디폴트를 선언할 경우, 부실이 금융권에 연쇄적으로 전이될 수 있다는 우려의 목소리도 나온다.

이에 정부는 PF대출 보증 규모를 15조원에서 25조원으로 확대해 건설사의 대출 물꼬를 트고, 민간금융사 중심의 재구조화 펀드를 1조원에서 2조원으로 늘려 지연 사업장에 대한 구조조정을 신속히 실시하기로 했다.

정부는 우선 정상 주택 사업장이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 공적 보증기관인 주택도시보증공사(HUG, 10조→15조원)와 주택금융공사(주금공, 5조→10조원)의 PF대출 보증 규모를 기존 15조원에서 25조원으로 10조원 늘리기로 했다. PF대출 보증을 받을 수 있는 대출한도도 전체 사업비의 50%에서 70%로 확대한다.

공적보증기관의 PF보증이 확대되면, 사업이 좌초되더라도 은행은 HUG나 주금공으로부터 대출금을 돌려받을 수 있기 때문에 시행사에 대한 원활한 대출이 가능해진다. 브릿지론 이후 돈줄이 막힌 건설사들이 본PF로 넘어갈 길이 열리는 셈이다.

아울러 PF보증 심사기준도 완화해 보증 대상 사업장을 확대하기로 했다. 700위 이내로 제한했던 시공사 도급순위 기준이 폐지되고, 신용등급 기준도 완화된다. 토지비의 10%였던 자기자본 선투입 요건도 시공순위 100위 건설사의 경우 5%로 완화한다.

산업은행과 기업은행 신용보증기금 등 정책금융기관은 건설사 보증과 체권담보부증권(P-CBO) 매입한도를 3조원 추가 확대해 총 7조2000억원 규모로 부동산PF 및 건설사 지원을 이어간다. 민간금융사도 5대 금융지주를 중심으로 PF 사업장의 차환·신규대출을 지속한다.

또한 재구조화가 요구되는 사업장엔 신규자금을 공급하는 'PF 정상화(재구조화) 펀드'를 당초 1조원 규모에서 2조원 이상으로 확대한다. 공사가 지연된 사업장의 채권을 사들여 구조조정을 거쳐 사업성을 높인 뒤 신규자금을 투입해 사업을 이어가는 방식이다.

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 "민간 주택건설 사업장에 자금이 충분히 공급되도록 기존 금융지원 프로그램에 20조원 이상을 증액해, 총 지원 수준을 약 40조원 규모로 확충하겠다"며 "정상 사업장은 보증 공급에 지장이 없게 하고 일부 부실 우려 사업장의 경우, 조속한 재구조화를 유도하겠다"고 말했다.